שאלות תשובות

מדובר בשני התהליכים בהם הורסים בניין ישן ובונים בניין חדש. ההבדל העיקרי הוא משפטי ומיסויי, ובצורך באישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) בהיקף נרחב בפרויקטים של פינוי בינוי, (דבר המאריך את משך הזמן לקידום הפרויקט ומעמיס על היזם עלויות גבוהות יותר), בעוד שבתמ"א 38 מדובר בדרך כלל בפרויקט בהיקף מצומצם יותר וללא צורך באישור תב"ע.

המשמעות היותר חשובה, היא שבפינוי בינוי, אנחנו נבנה לא רק בנייני מגורים, אלא גם גינות משחק ומבני ציבור, כמו גם שיפור בתשתיות השכונתיות. ככל שהמתחם גדול יותר, כך השינוי השכונתי גדול יותר.

• בחתימתכם על הרשאה לתכנון מול הכשרת הישוב התחדשות עירונית, אתם לא מוותרים על הדירה שלכם. הזכויות בדירה שלכם שמורות לכם.
• מדובר בהסכמה מוגבלת בזמן שלא להתנהל מול יזם אחר, ולאפשר לנו לקדם עבורכם את הפרויקט, כדי שאנחנו נוכל לקדם את התוכנית מול גורמי התכנון. בכל מקרה חשוב להדגיש שהמסמך אינו מהווה התחייבות להתקשר בהסכם ואינו מהווה מכירה של הזכויות שלכם.
• כשיגיע הזמן לחתום על הסכם סופי, נציג לכם הצעה מפורטת.

הנציגות הינה קבוצה מצומצמת של בעלי דירות במתחם/בנין אשר ממונה על ידי שאר בעלי הדירות באותו מתחם לצורך קיום קשר עם היזם. 
אנחנו מעוניינים לשמוע את הקול שלכם, אולם לא יכולים לדבר עם כל אחד בנפרד. לכן, אנחנו מחפשים דיירים המעוניינים לשמש כנציגי הדיירים.
הנציגות תלווה את הפרויקט, תמנה את עו"ד הדיירים ותפעל למענכם מולנו. הנציגות תמונה על ידי הדיירים, למען הדיירים ולא תקבל תמורה עודפת בגין התנדבות זו.

התקשרות בהסכם התחדשות עירונית הוא צעד משמעותי וחשוב אשר יש לו משמעות כלכלית עבורכם, ולכן עליכם להיות מיוצגים על ידי עורך דין שימונה מטעמכם, ואשר יהיה אחראי לייצג אך ורק את האינטרסים שלכם במשא ומתן.
חשוב לנו שתהיו מיוצגים משפטית כדי לשמור על הזכויות שלכם.
בהמשך התהליך, נציגות הדיירים במתחם תוכל להמליץ על עורך דין שייצג אתכם בפרויקט. חשוב מאד שעורכי הדין שלכם יהיו מומחים בתחום של התחדשות עירונית ופינוי בינוי.
שכר הטרחה של עורך הדין של הדיירים ישולם על ידנו, אולם עורך הדין שלכם הוא אך ורק עורך הדין שלכם, וחב בחובות נאמנות רק כלפיכם, ולא כלפינו.

מהות עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38, היא שהיזם בונה בניין חדש ובו דירות חדשות לבעלי הזכויות הקיימים, כמו גם דירות חדשות למכירה, אותן מוכר היזם.
הדיירים מקבלים דירה גדולה וחדשה "מהניילון", מעלית, מרפסת, חניה ומרחב מוגן (ממ"ד), בסטנדרטים הגבוהים של הכשרת הישוב. כמו כן, במידה ומדובר במתחם גדול, נשפר את התשתיות ונבנה שטחים ציבוריים כגון גינות משחק, גני ילדים ועוד, בהתאם להנחיות גורמי התכנון. פירוט מעמיק מתקבל לאחר השלמת התוכנית עם גורמי התכנון.

כמקובל בפרויקטים של התחדשות עירונית ועל פי הדרישות של הבנקים המלווים פרויקטים של בינוי-פינוי, החברה תעניק לכל דייר ערבות בנקאית לפי חוק המכר, בשווי הדירה החדשה.
כלומר, אתם מקבלים ערבות שבמידה והפרויקט נתקע, אתם תקבלו את סכום כספי בשווי הדירה העתידית, שיהיה גבוה בעשרות אחוזים משווי הדירה הנוכחי שלכם. הערבות נועדה לתת לכם "כרית בטחון".

החברה תבצע מכרז לבניה עם הקבלן הטוב ביותר לפרוייקט. סטנדרט הבניה יהיה גבוה ואחיד לכל הדיירים, בדומה לדירות היזם.

לכולכם בוודאי ערים לפרסומים הרבים על יזמי נדל"ן קטנים, חסרי ניסיון או חסרי מקצועיות מספקת לביצוע פרויקט מסוג זה אשר במקרה הטוב הקימו פרוייקט ברמה נמוכה, או לא כמו שהובטח, ובמקרים היותר גרועים, גרמו לנזקים כבדים לבעלי הדירות, ואף לפשיטות רגל או אובדן מוחלט של דירתם. מומלץ להפקיד את הדירה שלכם בידיים של יזם איתן, בעל ניסיון, יכולת כלכלית וידע מקצועי נדרש.

כדי שפרויקט יצא לפועל, צריך לגייס הסכמה לפרויקט של לפחות  80% מבעלי הדירות. כמו כן, נדרשת תוכנית עירונית שכוללת בתוכה התייחסות לגובה הבניינים, כמות הדירות, כמות השטחים הציבוריים, מספר מבני הציבור וכלל התשתיות העירוניות.
הכשרת הישוב היא היזם של הפרויקט, ולכן עליה לתכנן ביחד עם גורמי התכנון את התוכנית האידאלית למתחם, שתשרת גם את התושבים הוותיקים וגם את המשפחות החדשות העוברות לשכונה.
במקביל, הכשרת הישוב צריכה לגייס את הסכמת בעלי הדירות, שכן בלי בעלי הדירות, לא ניתן לבצע פרויקט. הכשרת הישוב שואפת לקדם את הפרויקט במהירות האפשרית, בכפוף להנחיות גורמי התכנון ובהתאם להסכמות עם בעלי הדירות. ככל שיותר דיירים יחתמו על הסכם סופי עם הכשרת הישוב, כך ניתן יהיה להאיץ את התוכנית מול גורמי התכנון בעירייה, שכן הדבר מעיד על רצינות הדיירים ורצינות היזם.

תהליך פינוי בינוי דורש סבלנות רבה ואורך רוח. התהליך אורך מרגע חתימת הדיירים על הסכם ועד האכלוס בדירה החדשה כשבע שנים: תכנון התב"ע לוקח בין שנה לשנתיים, הוצאת היתר בניה אורכת בין שנה לשנתיים. משך הבניה המשוער הוא בין שנתיים לשלש שנים. 

בכל פרויקט החברה והעירייה יפעלו למציאת פתרון מגורים לדיירי עמידר. פרויקט שכזה מבוצע בתיאום ובהסכמה של נציגי עמידר.